Аналитический отчет по рынку коммерческой недвижимости 2025

Во всех ключевых сегментах – офисном, торговом и складском – предложение современных и правильно спроектированных объектов ограничено, тогда как спрос концентрируется на зданиях с понятной концепцией, эффективной планировкой и качественной инженерией. Это усиливает расслоение рынка и смещает спрос в пользу качественных объектов за счёт устаревших активов.

Новое строительство, несмотря на значительные заявленные объёмы, не создаёт риска краткосрочного перенасыщения рынка, поскольку ввод объектов распределён по времени и сопровождается ростом себестоимости строительства. В этих условиях девелоперы и собственники всё чаще сталкиваются с необходимостью точного позиционирования проекта ещё на стадии концепции, а не после выхода объекта на рынок.

Особую роль в текущей рыночной фазе приобретает профессиональный консалтинг и управление. Именно они позволяют не только корректно оценить потенциал объекта, но и выстроить стратегию его развития, оптимизировать структуру арендаторов, повысить доходность и обеспечить рост капитализации. Управляющие и консалтинговые компании фактически становятся партнёрами собственников, влияющими на финансовый результат, а не вспомогательными исполнителями.

Инвестиционная активность на рынке сохраняется, однако инвесторы демонстрируют повышенную избирательность, отдавая предпочтение активам с прозрачной моделью доходов, понятными рисками и возможностью дальнейшего повышения эффективности. В этой связи особый интерес представляют проекты редевелопмента, репозиционирования и повышения операционной эффективности действующих объектов.

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ 

На рынке офисной недвижимости Алматы наблюдается умеренный рост арендных ставок. В премиальном сегменте (классы А+ и А) цены варьируются от 35.000 до 50.000 тг/кв.м, в сегменте А – 14.000-30.000 тг/кв.м, а в классах B и B+ – 10.000-25.000 тг/кв.м, в зависимости от включенных сервисов и состояния помещений. Уровень вакантности в современных бизнес-центрах низкий, особенно в новых и реконструированных зданиях. Основными арендаторами остаются крупные компании, международные корпорации, IT-компании и резиденты коворкингов. В городе активно развиваются гибкие офисные форматы и коворкинги, предоставляющие разнообразные рабочие пространства для стартапов, малого и среднего бизнеса.

В Астане ставки аренды также демонстрируют стабильный рост, но уровень цен несколько ниже, чем в премиальных объектах Алматы. Класс А+ достигает 27.000 тг/кв.м, класс А – 13.000-18.000 тг/кв.м. Вакантность в современных бизнес-центрах минимальна, а спрос поддерживается за счет крупных корпоративных клиентов и государственных компаний. Гибкие офисные решения и коворкинги остаются востребованными среди малых и средних предприятий, фрилансеров и стартапов.

Сравнение рынков офисной недвижимости Астаны и Алматы

Сравнение показывает, что Алматы характеризуется более высокой стоимостью аренды в премиальном сегменте и большим разнообразием объектов для среднего и малого бизнеса. Астана демонстрирует более стабильные, но умеренные ставки аренды и меньшее предложение премиальных площадей. В обоих городах сохраняется высокий интерес к гибким офисным форматам, однако в Алматы отмечается более широкий спектр коворкингов и многофункциональных бизнес-парков. Основные различия касаются уровня ставок, доступности свободных площадей и плотности арендаторов в разных классах недвижимости.

Так же анализ рынка коммерческой недвижимости показывает заметное различие в балансах сил между городами: в Алматы рыночная ситуация преимущественно на стороне арендодателей, что позволяет им устанавливать более высокие ставки и выбирать арендаторов. В то же время, в Астане баланс смещен в пользу арендаторов – условия договора и ставки аренды в большей степени диктуются их интересами.

АНАЛИЗ ПАРАМЕТРОВ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Рынок торговой недвижимости Алматы демонстрирует высокую динамику и стабильность, с разнообразным спектром объектов, ориентированных как на массового потребителя, так и на премиальный сегмент. Наиболее крупные и посещаемые ТРЦ, такие как MEGA Alma Ata, Forum Almaty и Dostyk Plaza, демонстрируют высокий уровень заполняемости (94-96%) и средние арендные ставки от 14.000 до 18.000 тг./м²/мес., подтверждая устойчивый спрос и привлекательность для якорных арендаторов, включая Inditex, гипермаркеты и развлекательные зоны.

Премиальный сегмент представляют объекты вроде Esentai Mall, где средняя ставка аренды достигает 36.000 тг./м²/мес., а уровень заполняемости остаётся высоким (90%), что отражает устойчивый интерес к международным брендам класса люкс.

Районные и локальные ТЦ, включая Sputnik Mall, MOSKVA Metropolitan, Asia Park и Mart Village, обеспечивают стабильное присутствие в своих микрорайонах, с уровнем заполняемости 85-100% и средними ставками аренды 8.000-18.000 тг./м²/мес. Эти объекты играют ключевую роль в ежедневном обслуживании жителей, предлагая продуктовые и повседневные товары, услуги и локальные развлечения.

В целом, рынок характеризуется устойчивой заполняемостью, диверсификацией арендаторов и четким позиционированием объектов по сегментам, что создаёт благоприятные условия для дальнейшего роста арендных ставок и расширения торговой инфраструктуры Алматы.

В Астане состояние рынка торговой недвижимости в 2025 году характеризуется следующими нюансами:

- Сильный спрос и низкая вакантность

Уровень вакантности торговых площадей в торговых центрах Астаны остаётся очень низким – около 4,9% (т.е. около 95% заполняемости), что отражает устойчивый спрос на качественные ритейл-площади в столице. 

- Дефицит качественных торговых площадей

Обеспеченность столицы современными торговыми площадями остаётся умеренной: примерно 276 м² ритейл-площади на 1000 жителей, что ниже, чем у многих международных городов и даже ниже, чем в Алматы (~390 м²). Это говорит о сохранении дефицита качественных торговых предложений в Астане. 

- Рост арендных ставок

По состоянию на осень 2024 г. средневзвешенная ставка аренды качественных ритейл-площадей составляла около 21 306 тг./м² в месяц (без операционных расходов), что выше уровня предыдущего года и свидетельствует о повышенном давлении на ставки в связи с ограниченным предложением. 

- Изменение профиля рынка

Несмотря на рост электронной коммерции, традиционные торговые центры в Астане продолжают привлекать покупателей, оставаясь важным элементом городской розничной сети. Посещаемость и активность ритейл-объектов всё ещё высоки, а торговые центры выступают не только как точки продаж, но и как ритейл-и развлекательные пространства.

СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Индустриальная и складская недвижимость Алматы демонстрирует устойчивые рыночные показатели. Несмотря на ввод значительных объёмов новых складских и производственных площадей, рынок характеризуется стабильным поглощением нового предложения, что свидетельствует о соответствии темпов развития рынка деловой активности региона. Уровень вакантности составляет 6,6% в классе А и 2,8% в классе B, при средних ставках аренды 10 и 7,5 долл. США за кв. м соответственно.

Индустриальный сегмент Астаны демонстрирует структурный дефицит предложения, прежде всего в Class A. Вакантность в премиальном сегменте составляет всего 0,5%, в Class B – около 5%. Средние арендные ставки достигают 7,5 USD/м² в Class A и 4,7 USD/м² в Class B.

Общий объём качественных складских площадей (Class A и B) составляет лишь 152 515 м², что эквивалентно примерно 24% аналогичного объёма в Алматы. Высокий спрос поддерживается ростом e-commerce, торговли и инвестиций в логистику, усиливая потенциал для нового строительства складов высокого класса.

ОБЗОР НОВЫХ СТРОЯЩИСЯ ОБЪЕКТОВ 

В период 2026-2028 годов в Алматы формируется пул новых офисных проектов, преимущественно класса А, сосредоточенных в наиболее деловых и престижных районах города – Бостандыкском и Медеуском. Новое строительство ориентировано на создание крупных, институциональных бизнес-центров с современной инженерией, подземным и наземным паркингом и возможностью размещения якорных арендаторов.

Наиболее масштабные проекты – BI Business Park (≈40,7 тыс. кв.м), Deniz Park (≈47 тыс. кв.м) и CFC Finance Center (≈38,1 тыс. кв.м) – формируют основной будущий ввод офисов класса А в городе. Эти объекты ориентированы на крупные компании, финансовый сектор и международных арендаторов.

Параллельно развивается сегмент средних и компактных офисных зданий (Auen, Saba Tower, Мирас), которые рассчитаны на локальный бизнес, IT-компании и корпоративные офисы. В сегменте B / B+ представлены точечные проекты (Лескова, Tetris), ориентированные на более чувствительный к цене спрос.

Ставки аренды по строящимся объектам класса А в центральных и деловых локациях декларируются в диапазоне 22.000-30.000 тенге за кв.м (без учёта отдельных эксплуатационных расходов), при этом по ряду проектов ставки ещё не сформированы, что указывает на ожидание высокого рыночного спроса к моменту ввода. В сегменте B/B+ ставки формируются на уровне 13.000-17.000 тенге за кв.м, в зависимости от стадии готовности и наличия отделки.

В текущей фазе развития рынка коммерческой недвижимости Астаны наблюдается значительная активность в сегменте новых бизнес-центров класса А и В, а также в сфере крупных mixed-use проектов и торговых комплексов. Основные тенденции: 

- Диверсификация формата и назначения объектов. 

- Часть строящихся БЦ адаптируются под гибкие функции, что повышает инвестиционную привлекательность и минимизирует риски пустующих площадей. 

- Рост предложения класса А в центре города и деловых районах. 

- Крупные mixed-use проекты как драйвер развития районов. 

- ТРЦ Ellington Mall, Asia Park и ТЦ Евразия формируют новые деловые и туристические кластеры, повышая потенциал аренды коммерческих и офисных площадей. 

- Активизация редевелопмента и долгостроев. Respublika Plaza и ТЦ Евразия показывают интерес инвесторов к оживлению ранее замороженных проектов, что создаёт возможности для привлечения стратегических арендаторов.

РЫНОК УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ

Рынок управления коммерческой недвижимостью в Казахстане сформирован и представлен как крупными национальными операторами, так и международными консалтинговыми и управляющими компаниями. Управляющие компании работают в сегментах бизнес-центров, торговых центров, гостиниц, складской и логистической недвижимости, а также объектов mixed-use и премиального жилья.

Национальные игроки, такие как Marden Property, ABM Group, TS Property Management, Mercury Properties и M-line Property, обладают широкой географией присутствия, значительным портфелем объектов и фокусом на комплексное управление (Property, Facility, брокеридж, клининг, техническая эксплуатация). Крупнейшие из них управляют портфелями от нескольких сотен тысяч до более 1 млн м² и активно работают с ТРЦ и БЦ регионального и суперрегионального масштаба.

Международные компании и глобальные бренды – Cushman & Wakefield, Colliers, Lynks Property Management – представлены в Астане и Алматы и ориентированы преимущественно на премиальные объекты, крупные МФК и знаковые проекты (Talan Towers, Abu Dhabi Plaza, Esentai Complex). Их ключевым конкурентным преимуществом являются международные стандарты управления, ESG-подходы, инвестиционный и стратегический консалтинг, а также опыт работы с институциональными инвесторами.

Отдельную нишу занимают девелоперские и проектно-ориентированные управляющие компании, такие как Global Development и Capital Tower Development, которые сосредоточены на управлении собственными или флагманскими объектами с акцентом на устойчивое развитие, «зелёные» стандарты (LEED, BREEAM) и архитектурно сложные проекты.

АНАЛИЗ КОНСАЛТИНГОВЫХ КОМПАНИЙ

Рынок консалтинговых компаний в сфере коммерческой недвижимости Казахстана сформирован и представлен широким спектром игроков – от международных брендов с глобальными стандартами до локальных нишевых консультантов, ориентированных на отдельные сегменты или типы сделок. Основная концентрация экспертизы и проектов приходится на Алматы и Астану, с частичным охватом Центральной Азии и СНГ.

Международные компании первого эшелона – Colliers, Cushman & Wakefield, CBRE, Savills, Avison Young – формируют рынок стратегического консалтинга, HBU-анализа, брокериджа и инвестиционного сопровождения. Их ключевыми конкурентными преимуществами являются международные сертификации (RICS, LEED, BREEAM, IREM), доступ к глобальной аналитике и опыт реализации крупных и знаковых проектов (EXPO 2017, Talan Towers, MEGA, Ritz-Carlton, IMF). Эти компании преимущественно работают с крупными девелоперами, институциональными инвесторами и международными арендаторами.

Параллельно развивается сегмент профессиональных локальных консультантов и брокеров, таких как Bright & Rich, Retail Space, BT Kazakhstan, MA Consult, которые обладают экспертизой локального рынка, гибкостью в работе с девелоперами и высокой практической ориентацией. Отдельные компании занимают устойчивые ниши – например, Bright & Rich в складской недвижимости, Retail Space в торговых центрах, BT Kazakhstan и SFAI Kazakhstan в оценке и Due Diligence, включая проекты ГЧП.

Отдельную группу формируют аудиторско-консалтинговые и финансовые компании (KPMG, Moore, PKF, SFAI), где недвижимость рассматривается как часть более широкого финансового, инвестиционного и корпоративного консалтинга. Их основная ценность заключается в комплексных проектах – PPP, Due Diligence, реструктуризация, M&A и стратегическое планирование активов.

Новый и развивающийся сегмент представлен молодыми консалтинговыми компаниями и boutique-форматами (Genesis Consulting, Concept Development, IBC Real Estate), которые фокусируются на HBU, девелопменте и сопровождении нестандартных сделок. Несмотря на ограниченный портфель, они активно работают в нишах ГЧП, редевелопмента и комплексных mixed-use проектов.

_________________

Для получения подробного аналитического отчёта по рынку коммерческой недвижимости вы можете обратиться по контактным данным JT Property.