Что такое коэффициент пригодности и как в этом помогают стандарты BOMA

ЧТО ТАКОЕ КОЭФФИЦИЕНТ ПРИГОДНОСТИ

Коэффициент пригодности – это отношение полезной (арендопригодной) площади к общей площади здания. Он показывает, какая часть объекта реально может приносить доход.

Формула:

Efficiency Ratio = GLA / GBA

Где:

GLA (Gross Leasable Area) – арендопригодная площадь, за которую арендатор платит.

GBA (Gross Building Area) – общая площадь здания по наружному контуру.

О чём говорит этот коэффициент?

• Насколько эффективно спланированы этажи
• Как много площади забирают технические и вспомогательные зоны
• Насколько объект выгоден в эксплуатации
• Насколько он конкурентоспособен среди арендаторов

Чем выше коэффициент пригодности – тем лучше. Хорошим считается показатель от 75 до 85% для бизнес-центров класса «B» и 80-88% для класса «А», в зависимости от формата и архитектуры.

ПОЧЕМУ ПОКАЗАТЕЛИ ЧАСТО “НЕ СХОДЯТСЯ”

На рынке Казахстана площади нередко считаются по старым документам, не учитывающим современные стандарты. Из-за этого:

• площадь объекта может быть указана некорректно
• арендодатель теряет доход, неправильно рассчитывая GLA
• арендаторы платят за воздух или неоптимальные зоны
• здание выглядит менее привлекательным по сравнению с конкурентами

Именно поэтому девелоперы и управляющие компании обращаются к международным системам измерений.

ЧТО ТАКОЕ СТАНДАРТЫ BOMA

BOMA (Building Owners and Managers Association International) – международный стандарт расчёта площадей коммерческих зданий, используемый во всём мире.

Он помогает корректно разделить общие, технические и арендопригодные площади; одинаково считать площади во всех бизнес-центрах; прозрачно и честно выставлять площадь к аренде; объективно сравнивать здания между собой.

BOMA помогает улучшить коэффициент пригодности:

1. Точный расчёт площадей

BOMA позволяет устранить расхождения между фактической и документальной площадью. В рамках стандарта учитывается каждая зона здания, включая коридоры, лифтовые холлы, технические помещения. Это даёт правильную основу для расчёта коэффициента пригодности.

2. Корректное распределение общих зон

BOMA чётко определяет, какие площади относятся к общим зонам этажа, общим зонам здания, техническим зонам, арендопригодной площади. Это помогает честно распределить расходы и сделать структуру арендных платежей прозрачной.

3. Оптимизация планировочных решений

После расчёта по BOMA становится ясно:

• какие зоны используются неэффективно
• где можно увеличить GLA
• как перепланировка может улучшить доходность объекта
• можно ли перераспределить коридоры или блоки

4. Повышение класса бизнес-центра

Для перехода из класса C в B или в сторону B+ важны:

• корректные размеры площадей
• прозрачность расчётов
• оптимизация мест общего пользования
• комфортные планировки

BOMA помогает привести объект к международным требованиям, что повышает доверие арендаторов и инвесторов.

5. Увеличение доходности

После расчёта корректируется GLA, улучшается коэффициент пригодности, появляются возможности для роста арендных ставок, арендатор получает честный расчёт пространства. Это повышает инвестиционную привлекательность объекта.

Коэффициент пригодности – один из ключевых показателей эффективности коммерческого объекта. Он влияет на доходность, классность и конкурентоспособность объекта коммерческой недвижимости.

Использование стандартов BOMA позволяет объективно оценить площади, улучшить планировку, повысить прозрачность арендных отношений и вывести объект на новый уровень.

__________________________________________________________________________________

Если вам нужно провести анализ площадей по стандартам BOMA, повысить коэффициент пригодности или улучшить классность здания – мы можем помочь полностью провести аудит и подготовить рекомендации по улучшению объекта.