Спрос на склады и логистику: как e-commerce меняет рынок

Ключевые драйверы спроса:

• Бурный рост e-commerce

В 2023 году объём онлайн-продаж в Казахстане превысил 2,4 трлн тенге, а доля электронной торговли в ритейле выросла за 10 лет с 0,7 % до 12,7 %. Это создаёт устойчивую потребность в современной складской инфраструктуре – как в логистических хабах, так и складах «последней мили» для быстрой доставки.

• Огромный дефицит складских площадей

По оценкам, спрос на логистические мощности составляет 2-2,8 млн м², тогда как фактически на рынке – около 1,4 млн м², из которых только 578 тыс. м² – склады класса A. В Алматы дефицит превышает 750 тыс. м², а ввод новых площадей в 2025 году не покрывает этот разрыв.

• Минимальная пустая нагрузка и рост арендных ставок

В Алматы и Астане заполняемость складов класса A/B достигает 97–99 %. В Казахстане доля свободных складских площадей составляет лишь 1,2 %. Средняя ставка аренды класса A составляет $123/м²/год, а услуги 3PL – до $191/пог.-м/год.

_________________________________________________________________________________

Средняя заполняемость складов в Астане 99%

На данный процент выросли арендные ставки 30%

Товарооборота занимает E-commerce в Казахстане 12%

Общая площадь качественных складов 1,7 млн м²

От общего объема спрос со стороны ритейла 25-30%

_________________________________________________________________________________

Где сосредоточены склады?

• Алматы — 990 тыс. кв. м (60% всех складов), в том числе, 146 тыс. кв. м класса А (38,8% от общего объема); +900 новых магазинов (+12%).
• Астана — 272 тыс. кв. м складов класса, из них 102 тыс. кв. м класс А (27,2% от общего объема); +500 новых магазинов (+8%).
• Шымкент — 106 тыс. кв. м складов, из которых 62 тыс. кв. м класс А; +500 новых магазинов (+11%).
• Другие города Казахстана — ок. 250 тыс. кв. м складов, из них 66 тыс. кв. м класс А.

ФОРМАТЫ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

КЕЙС: СКЛАДЫ «ПОСЛЕДНЕЙ МИЛИ» В АСТАНЕ

В столице Казахстана активно растёт спрос на склады «последней мили» – небольшие распределительные центры, расположенные в черте города. Эти объекты менее капиталоёмкие, но обладают высокой заполняемостью и привлекательны с точки зрения инвестиций.

• Задача – обеспечить доставку товара в течение 1 дня, а иногда и нескольких часов.
• Преимущество для бизнеса – сокращение транспортных расходов и повышение лояльности клиентов.
• Выгода для инвестора – быстрый поиск арендаторов, высокая заполняемость и стабильный денежный поток.

Почему инвесторы выбирают логистическую недвижимость:

• Гарантированный спрос – торговые сети и маркетплейсы вынуждены арендовать склады.
• Стабильная доходность – долгосрочные договоры, высокая заполняемость, арендные ставки на уровне $120–140/м²/год.
• Быстрая окупаемость – IRR до 30% по проектам класса A.
• Потенциал роста – инфраструктурные программы и логистические проекты (например, контейнерные терминалы, бондовые склады) создают основу для долгосрочного развития сектора.

По оценкам аналитиков, рынок складской недвижимости в Казахстане ещё далек от насыщения. Доля современных площадей на душу населения значительно ниже, чем в развитых странах, что открывает широкие возможности для инвесторов.

Складская и логистическая недвижимость – одна из самых устойчивых и эффективных стратегий для инвестиций в текущих условиях. В Казахстане наблюдается дефицит предложений, высокие ставки и стабильный спрос, особенно на объекты последней мили и форматы 3PL. Инвесторам стоит обратить внимание на уже действующие проекты, высокотехнологические склады и развитие логистических